La empresa inmobiliaria y promotora Grupo Inmobiliario Barin , en colaboraci�n con un grupo de investigaci�n en Econom�a Cuantitativa de la Universidad de C�rdoba, formado por los profesores J.M.Caridad, N. Ceular, J. Nu�ez y G. Mill�n, ha presentado esta tarde, en la Facultad de Ciencias del Trabajo el primer informe sobre el mercado inmobiliario en C�rdoba.

Barin, una empresa l�der del mercado cordob�s, ha iniciado acciones conjuntas con el citado grupo para disponer peri�dicamente de una radiograf�a del mercado inmobiliario, as� como para determinar sus perspectivas en los pr�ximos meses, con una doble finalidad: propiciar investigaciones aplicadas sobre este sector econ�mico, de tanta importancia en la sociedad, y poder atender a sus clientes incorporando herramientas tecnol�gicas novedosas de valoraci�n de propiedades, realizaci�n de tasaciones, y estimaci�n de los plazos de venta de una propiedad.

Si bien algunos de los resultados de la investigaci�n constituyen informaci�n reservada de Barin, como patrocinador, la mayor parte del proyecto es de dominio p�blico, al ser publicado en revistas de amplia difusi�n, y presentado en congresos especializados. Se trata de un estudio en cuya primera parte se analizan los factores end�genos y ex�genos que condicionan la evoluci�n del precio de la vivienda en C�rdoba. �ste, aunque inferior en su evoluci�n a la experimentada en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, ha seguido una pauta creciente que excluye a un sector cada vez mayor de la poblaci�n no propietaria a la hora de adquirir una vivienda, tanto de nueva construcci�n, como del mercado secundario de vivienda usada.

En el caso de constructores y promotores, las dificultades afectan cada vez m�s - seg�n el informe - a empresas peque�as, que no disponen de un capital en forma de una cartera de suelo urbanizable, lo que no es el caso de las grandes constructoras. La tendencia ser� pues a que disminuya el tama�o de las promociones, con un mayor encarecimiento, si cabe, del precio del suelo. Para los autores resulta parad�jico que en un t�rmino municipal como el de C�rdoba, de los mayores de Espa�a, la situaci�n del mercado sea de un oligopolio de oferta, con una repercusi�n clara en los precios y en las limitaciones inherentes a peque�as y medianas empresas, que, cada vez m�s, estar�n afectadas por dificultades de financiaci�n, con una disminuci�n de m�rgenes empresariales.

No obstante en el trabajo se constata la existencia de mecanismos de incentivaci�n y fiscales que permitir�an una mayor fluidez y disponibilidad de suelo urbanizable entre un n�mero mucho mayor de empresas, con la repercusi�n a la baja del precio del suelo, quiz�s el factor mas importante en el encarecimiento desmedido de la nueva construcci�n.

El mercado secundario se ve arrastrado por esta situaci�n de incremento de precios durante los �ltimos a�os, llegando a extremos en que inversores que hayan apostado por una revalorizaci�n constante del precio de inmuebles, se encuentren, como ya ha ocurrido en 2006, que inversiones burs�tiles no sofisticadas han originado unos beneficios muy superiores. El encarecimiento de la vivienda de segunda mano, unido al control fiscal aplicado ya este a�o, puede originar m�s de una sorpresa.

Todo ello, considerando que los plazos de venta de las propiedades se est�n alargando, con la repercusi�n en la desaparici�n de intermediarios no solventes y un peor servicio a vendedores y compradores, hace estimar que, en este a�o, la tendencia al alza ser� muy moderada, y compensada por los plazos crecientes necesarios para vender una propiedad. La disminuci�n del diferencial entre el precio de la vivienda nueva y la usada es un factor a favor de los constructores y promotores, si bien. Los incrementos de los tipos de inter�s, que, adem�s de los ya anunciados por el Banco Central Europeo, pueden producirse en el futuro pcas actualmente vigentes, y precisar� de instrumentos financieros actuariales o basados en productos derivados para gestionar el riesgo futuro.

Por �ltimo el estudio considera que el incremento de la oferta de pisos en alquiler confirma la situaci�n del mercado, con una demanda latente, tanto de alquileres como de compra, que mantendr� la actividad durante el a�o actual.

En relaci�n al mercado en 2006 en C�rdoba, mas del 50% de las transacciones se han realizado en viviendas comprendidas entre 75 y 115 metros cuadrados, con un precio medio superior a los 200000�, en zonas de mayor demanda, m�s que duplic�ndose en los barrios considerados de renta alta. El mercado no ha sido muy selectivo en los elementos de valoraci�n, aunque se aprecia un plus en las viviendas equipadas con comodidades cada vez mas solicitadas, y en mejor estado de conservaci�n. La ubicaci�n es el factor mas importante en el precio, adem�s de las caracter�sticas b�sicas, as� como la disponibilidad de plazas de garaje. Las viviendas m�s demandadas tienen dos o tres dormitorios y uno o dos ba�os, y al menos preinstalaci�n de aire acondicionado. La demanda de otros servicios se condicionar� a la evoluci�n de los precios, y se estima una tendencia al alza del mercado de alquiler. La evoluci�n de los tipos de inter�s est� produciendo una disminuci�n de la renta familiar disponible, que se notar� en sectores de consumo general, aunque, si se mantiene el empleo, estos factores no condicionar�n demasiado el mantener la demanda durante los pr�ximos meses.

RESUMEN DE SITUACI�N DEL MERCADO: febrero 2007

PROMOCI�N Y CONSTRUCCI�N
- dificultades en promoci�n, en empresas peque�as, con tendencia a disminuir el tama�o de las promociones por problemas de financiaci�n y encarecimiento del suelo
- disminuci�n de los m�rgenes de los promotores, y mayores dificultades de financiaci�n bancaria para promoci�n y construcci�n, con encarecimiento paulatino del precio final

CREDITO AL COMPRADOR
- mayores dificultades en financiaci�n y encarecimiento de las hipotecas, con limitaci�n al cr�dito bancario; incremento de riesgo de impagos

SUELO
- subida de precio del suelo urbanizable, debido a factores ex�genos, como la concentraci�n de la propiedad, y al sistema administrativo de gesti�n urban�stica
- es el factor m�s importante en la actualidad en el encarecimiento de la vivienda, adem�s de los gastos de gesti�n administrativa

ALQUILER Y COMPRA
- incremento de la demanda de alquiler por limitaciones en la capacidad de acceso a la vivienda en propiedad
- incremento de las dificultades de acceso a la vivienda en propiedad para j�venes

MERCADO SECUNDARIO
- disminuci�n del diferencial de precio entre la vivienda nueva y la usada, que encarece el precio de esta �ltima, sin que exista una justificaci�n econ�mica
- mayores dificultades en mantener precios de venta; no aumento e incremento de plazos de venta
- encarecimiento de la financiaci�n y del control fiscal